Reglamento de Ordenamiento Urbano: cambios para incentivar proyectos con estrategia ambiental

28 noviembre, 2024

La Municipalidad planteó modificaciones en diferentes artículos de la Ordenanza N° 11.748 que regula el ordenamiento urbano y, tras tratarlos en la última sesión, fueron aprobados por unanimidad por el Concejo. Las mismas están dirigidas a adecuaciones y actualizaciones necesarias para facilitar la gestión y planificación urbana. Además están orientadas a incentivar una estrategia ambiental en las edificaciones en mejoras de la habitabilidad y en el desarrollo de proyectos de calidad para la ciudad.

Por un lado se plantearon cambios en el Factor de Ocupación Total (FOT) establecido en los artículos 29 y 30 del Reglamento de Ordenamiento Urbano (ROU), permitiendo incrementos en este coeficiente de edificabilidad por adopción de estrategias ambientales o en función de convenios de plusvalía que se dispongan. A su vez se modifican los cálculos e implementación para los convenios urbanísticos y de plusvalía. También se disponen modificaciones en el artículo 69 del ROU relacionados con la edificabilidad en el Distrito R1a.

Los cambios en el índice del FOT previstos en los artículos 29 y 30 del ROU se refieren a posibilidades de incrementos en proyectos que prevean un ancho de parcelas mayor a 10 metros; situaciones de edificación en parcelas con frente a avenidas o espacios verdes de sección mayor a 20 metros; adopción de estrategias ambientales; celebración de convenios de plusvalía urbana.

Respecto a estos cambios, el subsecretario de Planeamiento Urbano, Leonardo Ríos explicó: “Estas propuestas de modificaciones del ROU se plantean en virtud de modernizar la normativa y actualizarla a estos tiempos. Por un lado, está la modificación respecto al tema de los convenios de plusvalía para que tengan una mayor certeza respecto a su cuantificación y que incluso actualizan los montos de la valorización, ya que estaban muy bajos. A su vez es importante respecto al Distrito R1a, donde se actualiza a partir de los indicadores de altura y del FOS que estaban desactualizados en el ROU anterior. A estos se los pone en vigencia en una nueva propuesta consensuada. Mientras que el tercer aspecto a incorporar son las estrategias ambientales con posibilidades de incremento de la edificabilidad”.

Las modificaciones relacionadas con la edificabilidad en el Distrito R1a se vinculan a condiciones para construcciones residenciales de alta densidad con exigencia de altura mínima y zonas de frentes urbanos de alta densidad destinados a usos residenciales permanentes y actividades complementarias; factores de ocupación e impermeabilización del suelo; disposiciones particulares relativas a retiros, alturas de edificación, adopción de estrategias ambientales, salientes en fachadas retiradas, celebración de convenios de plusvalía urbana.

Cabe recordar que el Factor de Ocupación Total (FOT) es el coeficiente que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la máxima superficie edificable en ella, según se establece en el Reglamento de Ordenamiento Urbano (ROU). El Factor de Ocupación del Suelo (FOS) es el porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar de acuerdo a lo que establezca la normativa.

Incentivos de una estrategia ambiental en las edificaciones

Se establecen incentivos a la edificación que contemplen en la etapa del diseño y constructiva medidas y estrategias que beneficien el medio ambiente.

En este sentido, se estipulan beneficios cuando se incluyan en el momento de diseño ciertas decisiones urbanísticas que mejoren la relación con el entorno así como decisiones proyectuales relacionadas con mejoras ambientales.

Ante este cambio, Ríos argumentó: “Esta gestión trabaja transversalmente los temas de sostenibilidad y de mejora del medioambiente en la ciudad en virtud de incorporar, a partir de distintas áreas, todos los elementos. En este caso, desde el punto de vista de la edificabilidad, nos parecía importantísimo vincularlo con una nueva posibilidad de incrementar esas edificaciones a partir de todas estas estrategias que van a tener beneficios en las cuestiones de habitabilidad”.

Dentro de las medidas ambientales se busca favorecer:

– La construcción de edificios de perímetro o semiperímetro libre, articulación con edificaciones pre-existentes, completamiento de medianeras existentes la incorporación de usos mixtos en planta baja.

– Tipologías constructivas pro-ambientales, permeables, con arbolado y cobertura vegetal.

– Implementación de infraestructura verde en un 50 por ciento más a la superficie permeable exigida, con arbolado y cobertura vegetal decisiones proyectuales relacionadas con mejoras ambientales.

– Presentación de certificado de eficiencia energética de acuerdo a la normativa provincial (Ley 13903) consistente en certificado ambiental para proyectos y etiqueta ambiental para inmuebles ya construidos.

– Cumplimiento de estándares de transmitancia térmica, iluminación eficiente, control solar, acondicionamiento climático eficientes para calefacción y refrigeración en todas las unidades habitacionales.

– Jardines verticales o muros verdes en 50 por ciento de la sumatoria de superficies de fachadas expuestas.

– Disminución del consumo de agua a través de tecnologías de reducción (griferías o inodoros de doble descarga o dispositivos certificados) en el 100 por ciento de las instalaciones.

– Implementación de sistemas de reutilización de aguas grises y pluviales.

– Tecnologías renovables o alternativas para la generación de energía eléctrica (ej. paneles solares) debiendo cubrir el 100 por ciento de la demanda total de espacios comunes o el 50 por ciento de la demanda total.